Kat mülkiyeti hukukunda en az anlaşılan ama binanız yıkıldığında veya kentsel dönüşüme girdiğinde hayatınızın en önemli verisi haline gelen kavram Arsa Payıdır. Bir apartmanda dairenizin büyüklüğü ne olursa olsun, asıl kalıcı olan ve mülkiyet değerinizi belirleyen şey, binanın altındaki arsada ne kadarlık bir hakka sahip olduğunuzdur.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı; bir binadaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan vb.), yapının inşa edildiği arsa üzerindeki ortak mülkiyet payını ifade eden kesirli bir orandır (Örn: 24/120). Arsa payı, binanın yapıldığı ilk dönemde projenin mimarı ve müteahhidi tarafından belediyeye sunulan listeyle belirlenir. Kanuna göre arsa payının, dairelerin yapıldığı tarihteki rayiç değerleriyle doğrudan orantılı olarak dağıtılması zorunluluktur.
Kentsel Dönüşümde Neden Hayatidir?
Mevcut binanız ayaktayken arsa payının pek farkına varmazsınız; herkes kendi dairesinde yaşar. Ancak deprem riski nedeniyle bina yıkılıp kentsel dönüşüm süreci başladığında, eski dairelerin hiçbir hükmü kalmaz. Ortada sadece boş bir arsa vardır.
Müteahhit firma yeni projeyi yaparken size vereceği yeni dairenin büyüklüğünü veya projedeki oy hakkınızı eski dairenizin büyüklüğüne göre değil, taptaki arsa payı oranınıza göre hesaplar. Geçmişte yapılan hatalar yüzünden, arka cephedeki küçük bir dairenin arsa payı, ön cephedeki lüks bir daireden daha yüksek yazılmış olabilir. Bu durumda, yeni projede hakkı korunan taraf her zaman arsa payı yüksek olan kat maliki olur.
Arsa Payı Düzeltme Davası
Eğer binanızda dairenizin değeri ile arsa payınız arasında bariz bir adaletsizlik (hata) olduğunu düşünüyorsanız, kentsel dönüşüm sözleşmeleri imzalanmadan önce Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak "Arsa Payının Düzeltilmesi Davası" açabilirsiniz. Mahkeme, binanın yapıldığı ilk tarihe giderek bilirkişi raporuyla hakkaniyetli bir hesaplama yapar ve tapu sicilini yeniden düzenler.