Bir inşaat projesinin ilk ticari adımı doğru arsayı bulmaktır. Ancak tapuda "Arsa" veya "Tarla" yazan her toprağa dilediğiniz gibi inşaat yapamazsınız. Arsa alım süreçlerinde yapılacak küçük bir ihmal, üzerine hiçbir şey inşa edemeyeceğiniz bir toprak parçasına devasa bütçeler bağlamanıza neden olabilir.
1. İmar Durum Belgesi (İmar Çapı) Nedir?
Arsa almadan önce ilk gidilecek yer, arsanın bağlı bulunduğu belediyenin İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'dür. Buradan arsanın güncel İmar Durum Belgesi talep edilmelidir. Bu belgede arsanın konut mu, ticari alan mı, sanayi imarlı mı olduğu yazar. Ayrıca en kritik iki veri olan TAKS ve KAKS (EMSAL) oranları yer alır. TAKS, binanın tabanda ne kadarlık bir alana oturabileceğini; KAKS (Emsal) ise toplamda kaç metrekarelik net inşaat hakkınız olduğunu gösterir.
2. Hisseli Tapu ve Müstakil Tapu Farkı
Arsa alırken tapunun tek bir kişiye mi ait olduğu (Müstakil), yoksa birden fazla ortağının mı olduğu (Hisseli) mutlaka kontrol edilmelidir. Hisseli tapularda diğer hissedarların Önalım Hakkı (Şufa Hakkı) mevcuttur. Siz hisseyi satın alsanız bile, diğer ortaklar dava açarak o yeri sizden yasal olarak geri alabilir. İnşaat yapmak için en sorunsuz ve güvenli yol müstakil parselleri tercih etmektir.
3. Gizli Kısıtlamalar: Sit Alanı, Kamulaştırma ve Yola Terk
Tapu sicil müdürlüğünden arsa üzerinde herhangi bir "Şerh", "İpotek", "Haciz" veya "Sit Alanı" şerhi olup olmadığı sorgulanmalıdır. Doğal veya arkeolojik sit alanlarında çivi çakmak dahi yasaktır. Ayrıca yeşil alan, park veya yol projesine denk gelen arsalarda "Yola Terk" veya "Kamulaştırma" riskleri bulunabilir. Bu detaylar projenizin alanını küçültebilir.